Stutta svarið: Húsfélagið ber ábyrgð á þrifum sameignar og kostnaðurinn skiptist að jöfnu á íbúðirnar, ekki eftir hlutfallstölum. Hvernig þrifin eru unnin, með verktaka, með því að skiptast á eða með því að borga einhverjum í húsinu, er ákvörðun húsfélagsins og á að standa í húsreglunum.
Hér er það sem lögin segja, þrjár leiðir sem húsfélög nota í raun, og hvað þarf að varast í hverri þeirra.
1. Hvað segja lögin?
Lög um fjöleignarhús nr. 26/1994 eru skýr um þrjú atriði:
Að auki er öllum eigendum og íbúum skylt að ganga vel og þrifalega um sameignina. Það er umgengnisskylda hvers og eins, óháð því hver sér um reglubundin þrif.
2. Hver ákveður?
Stjórn húsfélagsins sér um rekstur sameignarinnar milli funda (69. gr.) og má taka ákvarðanir um venjulegan daglegan rekstur (70. gr.). Stjórninni er líka heimilt að fela sjálfstæðum verktaka tiltekin verkefni, og ræsting er skólabókardæmi um slíkt.
Ef vafi leikur á hvort samningur við ræstingafyrirtæki teljist venjulegur rekstur, þá er öruggast að bera hann undir húsfund. Þar dugar einfaldur meirihluti eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, fyrir rekstrarmál sem greiðast að jöfnu (C-liður 41. gr.). Það sama gildir um að breyta fyrirkomulaginu, til dæmis úr því að skiptast á yfir í verktaka.
3. Þrjár leiðir og gildrurnar í hverri
Leið A: Íbúar skiptast á
Gamla góða leiðin. Hver íbúð tekur viku eða mánuð í senn.
Leið B: Borga einhverjum í húsinu
„Borgum bara unglingnum á þriðju hæð 5.000 kr. fyrir skiptið.“ Þetta hljómar einfalt en hér þarf að passa sig.
Leið C: Ræstingafyrirtæki
Fyrirtæki með kennitölu og reikning kemur reglulega.
4. Hvað á að standa í húsreglunum?
Hvaða leið sem er valin þurfa húsreglurnar að svara þessu:
1. Hvað er þrifið og hversu oft (stigagangur vikulega, gluggar tvisvar á ári, ruslageymsla mánaðarlega).
2. Hver gerir það: verktaki, föst röð íbúða eða tiltekinn aðili.
3. Hvernig er fylgst með: listi á vegg, dagsetning og nafn, eða verkefni í kerfi húsfélagsins.
4. Hvað gerist ef íbúð sinnir ekki sínum þrifum: áminning frá stjórn, og að lokum að húsfélagið kaupi þrifin og skipti kostnaðinum að jöfnu.
Þvottahúsið er sérstakt tilfelli með eigin reglur, sjá Þvottahúsið: Reglur, skipan og deilur.
Hvernig Nágrannar hjálpa
Ef þið veljið leið A getið þið sett „Þrif sameignar“ upp sem endurtekið verkefni. Kerfið heldur utan um röðina, sýnir hver er næstur og íbúinn merkir við þegar verki er lokið. Þannig sjá allir stöðuna án þess að nokkur þurfi að rukka nágrannann.
Ef þið veljið leið C skráið þið reikninginn í fjármálahlutann svo allir í húsinu sjái hvað þrifin kosta og hvernig kostnaðurinn skiptist.
*Fyrirvari: Þessi grein er almenn leiðsögn byggð á lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994. Húsreglur hvers húsfélags gilda um framkvæmdina. Leitið ráða hjá Húseigendafélaginu eða lögmanni ef ágreiningur kemur upp.*